1. בן ממשיך 

2. בר רשות 

3. דירה למכירה 

4. דמי הסכמה 

5. החלטה 1208 

6. החלטה 817 

7. החלטה 979 

8. היתר לשימוש חורג 

9. המועצה לענף הלול 

10. הסכם חכירה / חוזה חכירה 

11. הסכם ממון בין בני זוג – חוק יחסי ממון בין בני זוג 

12. הסכם משבצת דו צדדי 

13. הסכם משבצת משולש 

14. הסכם משבצת משולש 

15. הערת אזהרה 

16. טאבו – לשכת רישום מקרקעין 

17. יורשים על פי דין 

18. ירושת משק חקלאי 

19. מועצת מקרקעי ישראל 

20. מינהל מקרקעי ישראל 

21. מיסוי מקרקעין 

22. מכירת/רכישת נחלה 

23. מכסת ביצים 

24. מס רווח הון 

25. מס רכישה 

26. מס שבח 

27. משק עזר 

28. נחלה א (חלקה א) 

29. נחלה ב (חלקה ב) 

30. נחלה חקלאית 

31. נסח טאבו 

32. סדר דין מהיר 

33. סדר דין מקוצר 

34. פינוי מושכר 

35. פיצול נחלה 

36. צו ירושה 

37. צו קיום צוואה 

38. צוואה 

39. צוואה הדדית 

40. שימוש חורג 

41. שימוש מסחרי בנחלה 

42. תביעה לסילוק יד 

43. תבע – תכנית בנין עיר 

מושגים ומונחים:

1.נחלה חקלאית
הנחלה החקלאית (משק חקלאי) הינה יחודית למשטר הנחלות הנהוג בישראל. על מנת ללמוד מהי נחלה, יש לבחון את החלטות מועצת מקרקעי ישראל המגדירות אותה.
מועצת מקרקעי ישראל הגדירה בהחלטה מס' 9 , מה היא נחלה:
"נחלה היא קרקע חקלאית שהוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו והמהווה יחידה משקית חקלאית אחת".
הגדרה למושג "נחלה" נמצא גם בהחלטת מועצה מס' 1155 ובהחלטה מס' 979, שם היא מוגדרת כך:
"מקרקעי ישראל שהינם קרקע חקלאית, בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות בהתייעצות עם הרשות לתכנון במשרד החקלאות, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה."
נחלה היא מקרקעין המיועדים למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו. זכויותיו של המתיישב בנחלה נובעות מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל והסכם השכירות שבין האגודה לבעלי הזכויות בקרקע - מינהל מקרקעי ישראל או הסכם החכירה שבין המתיישב לבין מינהל מקרקעי ישראל .
זכויותיהם של החקלאים בנחלות, עשויות להיות שונות ממושב למושב, וזאת בהתאם למערכת ההסכמית הקיימת מול מינהל מקרקעי ישראל, כאשר ניתן לאבחן שקיימים שלושה סוגי הסכמים לנחלות במושבים: הסכם חכירה, הסכם משבצת משולש והסכם משבצת דו צדדי (ניתן לעיין בנפרד בפירוש מושגים אלה).

2.משק עזר
נוסח הסכמי המשבצת הנחתמים בין מינהל מקרקעי ישראל ובין האגודות החקלאיות, מגדיר "משק עזר"  כ"קרקע שנמסרה למטרת סידור משק עזר חקלאי, הכולל יחידת מגורים אחת בתנאי שקרקע זו אינה נחלה".  ניתן לראות כי משק העזר הוא למעשה משק חקלאי קטן, אשר שטחו המצומצם בהשוואה לנחלה אינו מאפשר לחוכר לבסס את פרנסתו על ענף החקלאות, אלא עליו להשלים הכנסה ממקורות אחרים.
(על מנת להרחיב בנושא זה מומלץ לקרוא את מאמרנו: "נחלה או משק עזר? מצא את ההבדלים...", וכן: "ההבדל בין ירושת משק עזר לירושת נחלה חקלאית").

3.הסכם משבצת משולש
הסכם משבצת משולש (מכונה גם "ההסכם המשולש") הינו כינוי להסכם שבמסגרתו משכיר המינהל את כלל מקרקעי המושב לאגודה השיתופית ומכוחו מחזיקים המתיישבים את זכויותיהם בנחלות החקלאיות כברי רשות מטעם האגודה.
ההסכם מכונה "משולש", משום שקשורים בו שלושה גורמים: המינהל כבעל הבעל הקרקע אשר משכיר את הקרקע לסוכנות היהודית לא"י (כחברה מיישבת) והסוכנות היא שמשכירה את הקרקע לאגודה השיתופית מתוך מטרה לאפשר ולהרשות לחברי האגודה לגור בנחלות החקלאיות שבתחום המושב ולעבד אותן.

4.הסכם משבצת דו צדדי
הסכם משבצת דו צדדי הינו כינוי להסכם שבמסגרתו משכיר המינהל את כלל מקרקעי המושב לאגודה השיתופית ומכוחו מחזיקים המתיישבים את זכויותיהם בנחלות החקלאיות כברי רשות מטעם האגודה. ההסכם מכונה "דו צדדי" משום שקשורים בו שני גורמים: מינהל מקרקעי ישראל והאגודה. האגודה היא שוכרת של המקרקעין ישירות ממינהל מקרקעי ישראל והיא זו אשר מאפשרת לחברי האגודה להתגורר בשטח הנחלה ולעבדה כברי רשות מטעמה.

5.הערת אזהרה
הערת אזהרה נרשמת בפנקס הזכויות (טאבו) ומטרתה היא ליידע את הציבור בדבר פרטים בעלי רלוונטיות לבעלי הקרקע בהווה ובעתיד, ויש בה על מנת להזהיר מתקשרים פוטנציאלים בעסקת מקרקעין על כך שבנכס המדובר כבר נערכה עסקת מכר, אשר טרם הושלמה ברישום.
עסקה במקרקעין אינה מסתיימת ברישום באופן מיידי, ולעיתים מחתימת ההסכם ועד לאיסוף כל המסמכים הנדרשים לשם רישום הבעלות בנכס חולפים חודשים ארוכים. לכן חובה (!!) על הרוכש לוודא כי עורך הדין המייצג אותו ייגש מיד לאחר חתימת ההסכם ללשכת רישום מקרקעין וירשום הערת אזהרה על בעלותו של המוכר בנכס, וזאת עד לרישום בעלות הקונה בנכס תחתיו.
הערת האזהרה תימנע מבעל הנכס לבצע פעולות במקרקעין מרגע חתימת העסקה, אבל לא רק, הערת האזהרה כוחה יפה גם כמגן משפטי לטובת הרוכש והיא גוברת על עיקול שמוטל על הנכס לאחר רישומה.
חשוב מאוד: ישנם נכסים שאינם רשומים ומנוהלים בלשכת רישום מקרקעין, אלא במינהל מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת, חשוב במקרים אלה לדאוג לרישום משכון אצל רשם המשכונות, אשר ישמש מעין הערה, וימנע את הסחירות בנכס.

6.בר רשות
זהו מעמדו המשפטי של בעל הזכויות בנחלה החקלאית מכוח היותו חבר האגודה השיתופית. הזכות בנחלה החקלאית הינה זכות חוזית אישית, מעין קניינית (הזכויות בנחלה החקלאית אינן זכויות קנין) ותנאיה קבועים ומוגדרים בהסכם המשבצת שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין האגודה.

7.ירושת משק חקלאי
ירושת נחלה, נערכת בהתאם להוראות הקבועות בהסכם השכירות החתום בין אגודה שיתופית (המושב) לבין מינהל מקרקעי ישראל (הסכם המכונה "הסכם משבצת").
הוראות הסכם המשבצת קובעות כדלקמן:
   1.נפטר אחד מבני הזוג שהינם חברי אגודה המחזיקים נחלה, והניח אחריו בין זוג – תעבורנה כל הזכויות של הנפטר לבן זוגו בלבד, וזאת אפילו אם המנוח הניח אחריו ילדים ביחד עם בן הזוג.
   2.לא הניח המנוח בן זוג, אך הניח ילד אחד, תעבורנה כל הזכויות בנחלה לילד האמור.
   3.לא הניח המנוח בן זוג, אך הניח יותר מילד אחד – תעבורנה כל הזכויות שלו בנחלה רק לאחד מבניהם המוכן ומסוגל לקיים את המשק תוך מתן פיצוי ליתר היורשים. בהיעדר הסכמה בין הילדים לגבי זהות האחד שיקבל את הזכויות במשק, יחליט על כך בית המשפט (הוראה זו מקבילה להוראת סעיף 114 לחוק הירושה, בחלק מהסכמי המשבצת קיימת הוראה פשוטה כי במקרה זה הזכויות תעבורנה בהתאם לאמור בסעיף זה לחוק הירושה(.
די בהסבר לעיל, בכדי להבין כי סוגית הורשת המשק החקלאי בישראל הינה מורכבת ודורשת מיומנות משפטית יחודית כאשר לעיתים קיים מתח בין הוראות חוק הירושה ובין הוראות הסכמי המשבצת החלים לגבי הנחלה. קושי נוסף עולה במקרים בהם ההורים (בעלי הנחלה) רוצים ליצור איזון בחלוקת נכסי עזבונם בין ילדיהם, תוך שמירת הנחלה כנכס משפחתי. למשרדנו סל פתרונות בענין זה.

8.בן ממשיך
באופן מסורתי המונח "בן ממשיך" סימל את הבן המעבד יחד עם הוריו את המשק החקלאי המשפחתי, ובפרט כאשר בערוב ימיהם אין בכוחם לעמוד בעול עבודות המשק, תוך ההבטחה כי במלאת להם ימים ושנים יהפוך הוא לבעל הזכויות בנחלה במקומם. מינוי בן ממשיך הינה פעולה משפטית מחייבת אשר לא ניתן לחזור ממנה בקלות לאחר ביצועה ולכן עשויות להיות לה השלכות מכריעות לגבי ההורים הממנים ולגבי יתר האחים.
עם השנים, עלה ערכן הכלכלי של הנחלות החקלאיות ואלו הפכו לנכסי נדל"ן בעלי ערך רב. במצב בנוצר מסירת הנחלה לילד אחד בלבד עשויה להוביל לתחושת קיפוח מצד יתר האחים כאשר להורים לעיתים אין נכסים משמעותיים אחרים להשאיר לילדיהם. מינוי בן ממשיך הינו פעולה אשר מומלץ לקבל ייעוץ משפטי בנוגע למשמעותה, להבין היטב את ההשלכות שיש למינוי הבן הממשיך על כלל המשפחה ועל ההורים בפרט, ההשלכות הכלכליות על המשך הפעלת המשק החקלאי, ומובן כיצד המינוי מתיישב עם אפשרות עתידית להורים ליצור חלוקה מאוזנת של הירושה בין ילדיהם.
למשרדנו נסיון רב בתחום יחודי זה ובאפשרותנו להציע סל פתרונות בסוגיה זו.

חשוב לדעת כי חוזה שכירות משבצת דו צדדי, החתום בין מינהל מקרקעי ישראל לאגודה השיתופית בלבד, אינו מקנה זכות של העברה בין דורית לבן ממשיך. התחייבות להקנות זכויות לבן ממשיך, קיימת אך ורק בהסכמי משבצת משולש - שבו מלבד האגודה גם הסוכנות היהודית היא צד לו. במקום בו קיימת התחייבות של בעלי הזכויות בנחלה כלפי "בן ממשיך" מודיעה הסוכנות היהודית על כך למינהל מקרקעי ישראל, במקרה זה יעברו הזכויות בנחלה לאחר פטירת ההורים, אוטומטית לבן הממשיך.

9.צוואה
צוואה הינה מסמך בו מגדיר אדם לפי רצונו הבלעדי את היורשים לרכוש שיותיר אחריו ואת אופן חלוקת רכושו ונכסיו.
החוק מונה 4 דרכים בהם אדם יכול לערוך צוואה:
צוואה בכתב יד
סעיף 19 לחוק הירושה קובע כי צוואה בכתב יד חייבת להיכתב כולה בכתב ידו של המצווה עצמו, תישא תאריך כתוב בידו ותיחתם בידו. צוואה זו אינה חייבת להיות מאומתת על ידי עדים. אמנם קבע המחוקק דרישות מחמירות באופן עריכת צוואה זו על מנת למנוע אי ספקות בדבר אמיתותה.
צוואה בעדים
סעיף 20 לחוק הירושה קובע כי צוואה זו תעשה אף היא בכתב. אין חובה כי תעשה בכתב ידו של המצווה. המצווה חייב לחתום על הצוואה במעמד שני עדים לאחר שהצהיר בפניהם שזו צוואתו והעדים יאשרו זאת בחתימה על הצוואה. העדים חייבים להיות למעלה מגיל 18 ושלא הוכרזו כפסולי דין בביהמ"ש.
צוואה בפני רשות
תעשה בפני שופט או רשם של ביהמ"ש המחוזי או השלום או בפני חבר בית הדין הדתי (רבני, שרעי, של העדה הדרוזית או הנוצרית). ניתן לעשות זאת הן באמירה בע"פ והן בהגשת דברי הצוואה בכתב. לעניין זה קבע המחוקק כי דין נוטריון כדין שופט.  
צוואה בעל פה
החוק קבע כי במצב זה הצוואה תעשה רק משכיב מרע ורק ע"י מי שרואה עצמו בנסיבות המצדיקות זאת מול המוות. סמיכות הזמן בין הצוואה ובין הפטירה אינה מעידה על שכיב מרע ויש צורך בתעודה רפואית. על מנת שהדברים ייחשבו כצוואה לפי החוק יש צורך בהתקיימות שני תנאים בסכנת המוות: תנאי אובייקטיבי של סכנת מוות ממשית ותנאי סובייקטיבי של תחושת המצווה כי הוא ניצב מול המוות. צוואה זו תעשה אף היא בפני שני עדים אם כי אין חובה ששני העדים יהיו נוכחים בעת ובעונה אחת בעשייתה.

10.צוואה הדדית
"צוואות הדדיות" הינה מסמך בו שני בני זוג מתחייבים הדדית להוריש את כל חלקם ברכוש המשותף האחד לרעהו ולאחר מות היורש לילדיהם וכו'. צוואות מסוג זה מבטיחות את עתידו של בן הזוג הנותר בחיים מבחינת זכותו להנות מהרכוש המשותף בשלמות ומבטיח את זכותם של צאצאי הצדדים לאחר מכן.
"יתרון נוסף ל"צוואה הדדית" בכך שהיא מקנה לבן הזוג שנותר בחיים, במקרים בהם אחד הצדדים נפטר חו"ח בעת שלצדדים עדיין ילדים קטינים, הגנה וחופש פעולה ללא התערבותו של האפוטרופוס הכללי המופקד על זכויותיהם של קטינים במקרים וקיבלו נכסים או כספים שהועברו אליהם בירושה.

11.צו קיום צוואה
כאשר אדם הולך לעולמו והשאיר אחריו צוואה, נדרשות מספר פעולות על ידי היורשים, על מנת להוציא לפועל את צוואתו, זאת על מנת לחלק את עזבונו בין יורשיו החוקיים ע"פ הצוואה. בכדי לממש את נכסי העזבון יש להגיש בקשה להוצאת צו קיום צוואה, בפרוצדורה הקבועה בחוק בפני הגורמים המוסמכים לכך בכדי שינתן צו המאשר למעשה את כשרות הצוואה ומורה על קיומה.

12.יורשים ע"פ דין
בהעדר צוואה נקבעים יורשיו של אדם בהתאם להוראות חוק הירושה הקובעות את רשימת היורשים (בהתאם לסיטואציות שונות); בן זוג של המוריש, ילדיו וצאצאיהם, הוריו וצאצאיהם, הורי הוריו וצאצאיהם.
יורשים אלה מכונים "יורשים ע"פ דין", שכן המוריש לא הותיר אחריו צוואה ולמעשה החוק הוא אשר מגדיר אותם כיורשיו.

13.צו ירושה
כאשר הנפטר לא השאיר אחריו צוואה, חלוקת העזבון ליורשיו ע"פ החוק תיעשה לאחר הנפקת צו ירושה. הנפקת צו ירושה הוא פעולה הדורשת הגשת בקשה למתן צו ירושה. הבקשה מוגשת לרשם לענייני ירושה אשר חותם על הצו.
צו הירושה קובע למעשה מי הם יורשיו של המוריש ע"פ החוק ובאמצעותו ניתן להסדיר את רישום וחלוקת הנכסים השונים הכלולים בעזבון.

14.מינהל מקרקעי ישראל
"מקרקעי ישראל" הינם מקרקעין המצויים בבעלות הקרן הקיימת לישראל או רשות הפיתוח או מדינת ישראל ומנוהלים ע"פ חוק (חוק מינהל מקרקעי ישראל) ע"י מינהל מקרקעי ישראל. מינהל מקרקעי ישראל פועל מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות הנהלה (שהינן למעשה הוראות והנחיות לביצוע החלטות המועצה).

15.מועצת מקרקעי ישראל
מועצת מקרקעי ישראל הינה גוף שהוקם מכוח חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960. המועצה אמונה על קביעת המדיניות הקרקעית על פיה ינוהלו מקרקעי ישראל והינה הגוף המפקח על מינהל מקרקעי ישראל.

16.החלטה 817
החלטה 817 של מועצת מקרקעי ישראל, קובעת כי כל הקצאות המקרקעין ע"י מינהל מקרקעי ישראל, בקו העימות בצפון ובדרום הארץ, (לכל מטרות החכירה מגורים, תעשיה ומלאכה, מסחר ותיירות) יעשו בתמורה ל-0% מערך הקרקע ( כלומר - בפטור מתשלום עבור הקרקע) וזאת במסגרת חוזה חכירה מהוון לדורות. החלטה זו נועדה לעודד את ההתיישבות באזורים אלה ומשמשת כלי לפריסת אוכלוסיה באזורי עדיפות לאומית.

17.החלטה 1208
ההחלטה קובעת פטור מתשלום דמי שכירות משבצת לישובים חקלאיים בקו עימות.
ביום 29/8/2010 נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1208 אשר קובעת הסדר חדש לתשלום דמי חכירה שנתיים בישובים הפטורים מתשלום דמי חכירה על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 817.
ההחלטה קובעת כי כל עוד החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 817 בתוקף, חוכרי קרקעות ביישובים הפטורים מתשלום דמי חכירה על פי החלטת מועצה 817 על עדכוניה, יהיו פטורים מתשלום דמי חכירה שנתיים לגבי קרקעות בישובים אלה, ובלבד שהחוכר הסדיר את כל חובות העבר בקשר למקרקעין אלו  - כלומר פטור מלא מדמי שכירות משבצת בישובים חקלאיים בקו העימות !!
עוד קובעת ההחלטה, כי הפטור לא יחול לגבי תשלום דמי שימוש בגין שימוש שנעשה ע"י החוכר ללא הסכמת המינהל ובניגוד להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי המינהל התקפים.

18.פינוי מושכר
משכירי נכסים רבים, בין דירות מגורים ובין נכסים עסקיים, מוצאים עצמם פעמים רבות בפני שוקת שבורה, במצב בו חוזה השכירות מופר ע"י השוכרים. מחד השוכר לא עומד בתשלומי השכירות ומנגד ממשיך לאחוז בנכס ולהנות ממנו, לעיתים מבלי לשלם ולו אגורה שחוקה. חשוב לדעת כי קיימת דרך מהירה ויעילה לפינוי מושכר, וזאת בדרך של הגשת תביעה לפינוי מושכר.
תביעה לפינוי מושכר
כתב תביעה לפינוי מושכר הינו כתב טענות מיוחד המוגש בפרוצדורה מיוחדת ומהירה. תכליתו של הליך זה היא לאפשר הליך מזורז לפינוי שוכר מנכס מקרקעין.
המסלול המזורז נועד להתמודד עם התופעה הרווחת של שוכרי דירות המסרבים להתפנות מהנכס בתום תקופת השכירות או על אף הפרתו הבוטה של ההסכם. במקום לנהל הליך משפטי מלא שמצריך בדר"כ זמן ארוך של דיונים משפטיים, יכול התובע לבחור בהליך המשפטי המזורז שיביא לפינוי מהיר של המושכר
מומלץ לקרוא את מאמרנו "הדרך המהירה לפינוי מושכר".

19.תביעה לסילוק יד
תביעה לסילוקו של פולש ממקרקעין המוגשת ע"י בעל הזכויות במקרקעין (המחזיק). תביעה לסילוק יד של פולש ממקרקעין ניתנת להגשה בסדר דין מקוצר- זהו הליך זריז במסגרתו אין לנתבע זכות קנויה להגיש כתב הגנה ועליו להגיש בקשה לביהמ"ש, אשר רק אם תתקבל תהפוך לכתב הגנה מטעמו.

20.הסכם ממון בין בני זוג – חוק יחסי ממון בין בני זוג
חוק יחסי ממון בין בני זוג
סעיפים 3-5 לחוק יחסי ממון, דנים ברכוש של בני זוג, שלא עשו ביניהם הסכם ממון.
סעיף 5(א)(1) לחוק יחסי ממון קובע כי עם פקיעת הנישואין עקב גירושין או עקב מותו של בן זוג, זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שווים של כלל נכסי בני הזוג, למעט נכסים שהיו להם ערב הנישואין או שקיבלו במתנה או הירושה בתקופת הנישואין.
יחד עם זאת, ניתן שתיווצר שותפות בין בני הזוג בנכסים שלא נכללים בסל האיזון בהתאם להוראות סעיף 5(א)(1) לחוק ! השיתוף בנכס יכול לקום מכוח דינים אחרים, למשל עקב מתנה או הסכמה לשיתוף בין במפורש ובין על פי התנהגות .
הסכם ממון בין בני זוג
לאורך השנים, הכירה פסיקת בתי המשפט בישראל באפשרות להחיל את הדין הכללי לצד הסדר איזון המשאבים הקבוע בחוק יחסי ממון וקבעה שאין מניעה להסיק על יצירת שיתוף בנכס ספציפי מכוח הדין הכללי. במקרה זה על בן הזוג הטוען לשיתוף בנכס, שלא רשום על שמו, ושהיה של בן הזוג האחר עוד לפני הנישואין, מוטל נטל השכנוע שהצדדים יצרו בנכס שותפות ובחלקים שווים.
את הדילמה הניצבת בפני ביהמ"ש בסוגיה זו, כמו גם את הסבל והטרדה הנגרמים באופן בלתי נמנע לבני הזוג במהלך משבר גירושין – ניתן לחסוך על ידי עריכת הסכם ממון בין בני הזוג טרם נישואיהם ואף לאחריהם. (כאשר המדובר בנחלה חקלאית, יש להקפיד כי ההסכם יערך בידי עורך דין שהינו בעל ידע הן בדיני המשפחה והן בדינים והנהלים הרלוונטיים לגבי הנחלה החקלאית.)
הסכם ממון, אשר מסדיר את חלוקת הרכוש בין הצדדים במקרה של גירושין, יפתור מראש את כלל המחלוקות שפורצות בדרך כלל בנוגע לחלוקת הרכוש בכלל ויש בו בכדי להביא לפרידת הצדדים באופן מהיר וללא צורך בניהול הליכים משפטיים ממושכים, אמוציונאליים ומורטי עצבים, כאשר את הפרשנות המשפטית המורכבת – יחליפו הוראותיו הברורות של הסכם ממון.

21.הסכם חכירה / חוזה חכירה
"מקרקעי ישראל" הינם מקרקעין המצויים בבעלות הקרן הקיימת לישראל או רשות הפיתוח או מדינת ישראל ומנוהלים ע"פ חוק (חוק מינהל מקרקעי ישראל) ע"י מינהל מקרקעי ישראל. החוק בישראל אוסר על העברת בעלות במקרקעי ישראל לידיים פרטיות ולכן מינהל מקרקע ישראל משווק מקרקעין לציבור באמצעות חתימת הסכמי חכירה.
הסכם חכירה הינו למעשה שכירות שנחתם לתקופה של 49 שנה בין האזרח לבין מינהל מקרקעי ישראל ומכוחו מחזיק האזרח זכויות חכירה בנכס מקרקעין.
הסכם חכירה מהוון הינו הסכם שבמסגרתו שילם האזרח מראש את דמי חכירה מהוונים עבור כל תקופת ההסכם, כאשר דמי החכירה המהוונים נקבעו באמצעות מקדם היוון של דמי השכירות ל-49 שנים.

22.טאבו – לשכת רישום מקרקעין
לשכת רישום מקרקעין הינה הגוף אשר בסמכותו לקבוע את בעלותו של אדם על מקרקעין. בעלות במקרקעין הינה זכות כלפי "כולי עלמא", כלומר – כלפי כל העולם, להבדיל מזכות חוזית אשר קיימת בדר"כ כנגד אדם או אישיות משפטית ספציפית.
לשכת רישום מקרקעין – מנהלת את "פנקס הזכויות" (טאבו) בו רשומים כל המקרקעין בישראל, המזוהים ע"פ גוש וחלקה ובעליהם.  לשכת רישום מקרקעין מנפיקה נסח מפנקס הזכויות המכונה "נסח טאבו" ובו מפורטות הזכויות וההתחייבויות שנרשמו לגבי כל נכס מקרקעין.

23.נסח טאבו
לשכת רישום מקרקעין מנפיקה נסח מפנקס הזכויות המכונה "נסח טאבו" ובו מפורטות הזכויות וההתחייבויות שנרשמו לגבי כל נכס מקרקעין.
חובה לעיין בנסח טאבו טרם עריכת עסקה במקרקעין !
כלל בל יעבור הוא כי על המעוניין לרכוש זכויות במקרקעין לגשת ללשכת רישום מקרקעין ולבדוק ע"י הנפקת נסח טאבו (נסח מפנקס הזכויות), האם המקרקעין (הדירה/הקרקע) שייכים באמת למוכר? האם קיימת משכנתא על הנכס? האם על הנכס הוטלו עיקולים כלשהם?
נסח הטאבו אינו תמיד פשוט להבנה ועל כן מומלץ להביאו בפני עו"ד טרם כניסה להתחייבות כלשהי !!

24.דירה למכירה
רכישת או מכירת דירה או בית פרטי הינה בדרך כלל הצעד הכלכלי והמשפטי המשמעותי ביותר של האדם הפרטי. להבדיל מרכישת או מכירת מוצרים אחרים (מטלטלין) רכישת נכס מקרקעין דורשת בדיקה מקצועית מקדימה וכן ליווי משפטי משלב המשא ומתן ועד לרישום העיסקה. מכירת או רכישת דירה הינה עסקה מורכבת הכוללת היבטים משפטיים רבים, לרבות היבטי מיסוי אשר מומלץ לבחון טרם ביצוע העיסקה ואשר עשויה להיות להן משמעות רחבה לגבי כדאיות העיסקה. מומלץ לקרוא את מאמרנו "מבוא וכללי אצבע לעסקאות במקרקעין" בו ניתן למצוא מידע בסיסי והסבר מקדים לציבור רוכשי או מוכרי נכסי המקרקעין.
טיפול בעסקת מקרקעין כולל ביצוע בדיקות מקדמיות וניהול מו"מ, עריכת הסכם וניסוחו, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשויות המס, הבטחת קבלת מלוא תמורת העיסקה כנגד מסירת החזקה בנכס וטיפול ברישום הבעלות. יש לוודא כי משרד עורכי הדין אליו פניתם מתמחה בתחום זה ויוכל להעניק לכם את מלוא השירות המשפטי הנדרש ברמה הגבוהה ביותר.

25.שימוש מסחרי בנחלה
ניתן לפתח בשטח הנחלה החקלאית פעילות תעסוקתית לא חקלאית, אלא שזו מוגבלת לנפח בניה ולמיקום מסוימים בחלקה א' של הנחלה וכרוכה בקבלת היתר מוועדות התכנון והבניה והסדרת השימוש המסחרי מול המינהל  בהתאם לנהליו.
המציאות המצערת מלמדת, שחקלאים רבים ממהרים להשקיע ממון רב בפיתוח פעילות מסחרית בנחלה החקלאית, ללא התייעצות משפטית מוקדמת, וללא כל התאמה להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, נהלי המינהל או דיני התכנון והבניה בכלל – ואלו מוצאים עצמם לא פעם בפני שוקת שבורה, כאשר ניתן היה להסדיר בנקל את השימוש המסחרי מלכתחילה, אילו הותאם לדרישות דיני התכנון והבניה ולנהלי המינהל.
נהלי מינהל מקרקעי ישראל קובעים תנאים לאישורו של שימוש מסחרי בשטח נחלה חקלאית, בין היתר, בתנאים הבאים:
   1.זכויות הבניה לתעסוקה לא חקלאית יישארו תמיד חלק בלתי נפרד מהנחלה.
   2.על השימושים לתעסוקה לא חקלאית להיות מאושרים בתכנית תקפה או בהיתר תקף לשימוש חורג.
   3.שטח המבונה הכולל לשימוש מסחרי לא יעלה על 500 מ"ר.
   4.השימוש המסחרי יתקיים בחלקת המגורים של הנחלה בלבד.
מומלץ לקרוא את מאמרנו  "נחלות חקלאיות – על שימוש מסחרי מותר בנחלה"

26.נחלה א' (חלקה א')
כינוי לחלק מן הנחלה החקלאית אשר צמוד לבית המגורים של המתיישב. חלקה זו תוחכר למתיישב. החלקה מוגדרת בדר"כ כמגרש ע"פ תב"ע ורשומה במינהל, והמינהל מכיר בה כחלק קבוע של הנחלה. בחלקה א' נמצאת חלקת המגורים עליה בנוי בית המגורים ומבני משק.

27.נחלה ב' (חלקה ב')
כינוי לחלק מן הנחלה החקלאית. הכוונה לאותן חלקות חקלאיות שאינן צמודות למגרש המגורים של המתיישב ואינן מיועדות להיות מוחכרות לו ישירות בעתיד, חלקה ב' מוחזקת על ידי המתיישב מכוח הסכם המשבצת שמול האגודה השיתופית והמינהל. המינהל איננו מכיר בחלקה ב' כחלקה קונקרטית לנחלה ספציפית והרישום לגביה נעשה ע"י חלוקה פנימית באגודה בלבד. יחד עם זאת בעת העברת זכויות בנחלה, בודק המינהל כי מכסת האדמות החקלאיות של הנחלה המועברת תואם את "גודל הנחלה" שנקבע ע"י משרד החקלאות ומתאים למכסת האדמות שמחזיקה האגודה בפועל.

28.פיצול נחלה
פיצול מגרש מנחלה הינו הליך המוסדר באמצעות החלטה 979 (אשר עודכנה ע"י מועצת מקרקעי ישראל באמצעות החלטה מס' 1155). משמעות ההליך היא חלוקה של שטח הנחלה וגריעת מגרש למטרת מגורים מתוך שטח הנחלה לפי תכנית בנין עיר החלה על המקרקעין והוראות מינהל מקרקעי ישראל, כאשר הנחלה ממשיכה לשמש למטרה המקורית כנחלה לכל דבר ועניין והשטח המפוצל נגרע מתוך שטח הנחלה והופך למגרש מגורים עצמאי, אשר הזכויות בו הינם כמו של מגרש בהרחבה.
(להרחבה עיין פירוש המושג "החלטה 979").

29.החלטה 979
החלטה 979 עודכנה ע"י מועצת מקרקעי ישראל באמצעות החלטה מס' 1155. ההחלטה מאפשרת לחקלאים לעגן את זכויותיהם בחלקת המגורים של הנחלה ורישומן בספרי המקרקעין כיחידה נפרדת ועצמאית (שימו לב – זכות החכירה בחלקת המגורים בלבד).
לצורך רישום זכות חכירה בלשכת רישום מקרקעין יהא על המתיישב לשלם 3.75% מערך חלקת המגורים (כאשר גודל חלקת המגורים המקסימאלי עד 2.5.דונם).
הזכויות בחלקת המגורים יכללו הרשאה לבניה של 375 מ"ר ולא יהא צורך עוד בהוכחת רצף בין דורי בנחלה לשם מימוש זכויות הבניה ע"י בניית מס' יחידות דיור.
פיצול מגרש – החלטה 1155 אשר עדכנה כאמור את החלטה 979 מאפשרת בכפוף לתנאים ביצוע פיצול מגרש מגורים מתוך שטח הנחלה החקלאית. לשם כך, על בעל הזכויות בנחלה, לרכוש את מלוא זכויות הנביה במגרש המיועד להיות מפוצל (כלומר תשלום כספי למינהל מקרקעי ישראל מעבר ל- 3.75% שנדרשים לשם היוון הזכויות בנחלה ועד 33% מערך חלקת המגורים ).
מתיישב אשר ישלם תשלום כולל של 33% מערך כל חלקת המגורים בנחלה, יוכל תאורטית לפצל מס' מגרשים, ללא כל תשלום נוסף, ובלבד והמתיישב יעמוד בתנאים הבאים: א) לנחלה תוצמד יחידת מגורים אחת המשמשת למגורי החוכר (בעל הנחלה). ב) למגרש המגורים המפוצל יוצמדו זכויות בניה אשר לא יפחתו מ-160 מ"ר. ג) מס' פיצולי המגורים מחלקת המגורים של הנחלה יקבע בהתאם לתמ"א 35.

החלטה 979 הינה החלטה וולנטרית. כל בעל נחלה רשאי להחליט אם הוא מעוניין שההחלטה תחול לגביו או להמשיך ולשמור על זכויותיו עפ"י המצב הקודם.
ההצטרפות למסגרת ההחלטה תלויה במספר תנאים: א) יש לרשום את הזכויות בחלקה א' בלשכת רישום המקרקעין ב) להסדיר את כל השימושים החורגים בנחלה ג) התחייבות של האגודה שמספר יחידות המגורים בישוב לא יעלה על זה המותר בתמ"א 35 ד) תשלום דמי היוון לחלקת המגורים בשיעור של 3.75%.

30.מכירת/רכישת נחלה
מכירת או רכישת משק חקלאי אינה עוד עסקת מכירת נדל"ן, דוגמת מכירת דירה בעיר, מגרש או בית בהרחבה.  המדובר בעסקה מורכת הכוללת מלבד כל האלמנטים הכרוכים בכירת דירה או בית בעיר, גם היבטים נוספים לרבות דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס רווח הון בגין מכסות ייצור חקלאיות, קבלה לחברות באגודה ועוד. בל מורכבות העיסקה יש לפנות לקבלת יעוץ מקיף טרם ביצוע העיסקה, בין היתר, לשם שקילת כדאיות העסקה, ביצוע בדיקות מקדמיות בנכס ותכנון מס, כל אלה ראוי שיערכו ע"י משרד בעל ידע ומיומנות בתחום יחודי זה.

31.דמי הסכמה
מינהל מקרקעי ישראל נוהג לגבות ממוכרי נחלה חקלאית, תשלום המכונה דמי הסכמה, וזאת כתנאי למתן אישור להעברת הזכויות בנחלה מהמוכרים לקונים.
בשנים האחרונות, עם עליית שווי הנחלות החקלאיות, הרקיעו שחקים דמי ההסכמה הנדרשים ע"י מינהל מקרקעי ישראל ממוכרי הנחלות, וזאת לא רק באזורי מרכז הארץ, אלא גם באזורי קו העימות והגליל אשר בהם נהג המינהל גבות לאורך שנים ארוכות דמי הסכמה נמוכים.
דווקא לאור עליית מחירי הנחלות, עלולים מוכרי נחלות חקלאיות למצוא עצמם בפני שוקת שבורה, כאשר לאחר ניכוי דמי ההסכמה למינהל ויתר התשלומים הנדרשים מצידם לשם העברת הזכויות בנכס – נותרת עיסקת המכר ללא כדאיות כלכלית, כזו שלא היו נכנסים אליה מלכתחילה...
חשוב לתכנן ולעריך מראש באמצעות גורם מקצועי את שיעור  דמי הסכמה ע"י המינהל, על מנת לשקול את כדאיות הליך המכירה. כמו כן תכנון נכון של עסקת המכר עשוי לאפשר הפחתה משמעותית בשיעור דמי ההסכמה. על שיעור דמי ההסכמה הנקבעים ע"י מינהל מקרקעי ישראל, ניתן להשיג בהליך מינהלי בפני ועדת השגות.

32.מיסוי מקרקעין
בעסקת מקרקעין למעט במקרים בהם ניתן פטור על שני הצדדים (הקונה והמוכר) מוטל מס. שלושת המיסים הרלוונטיים מכונים מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. רכיב המס הינו רכיב משמעותי אשר עשויה להיות לו לעיתים משמעות כבדה לגבי כדאיות העסקה ולכן מומלץ לקבל יעוץ מוקדם, האם ומתי ניתן לקבל פטור ממס ומהו שיעורו הצפוי של המס במידה ויוטל.
חשוב לדעת כי על עסקה במקרקעין יש להצהיר ולדווח לרשויות המס תוך 30 ימים מיום ביצוע העיסקה או להגיש שומה עצמית בתוך 50 יום. איחור או הימנעות מדיווח העיסקה לרשויות המס עלולים לגרור חיוב בקנס אי הצהרה ובקנס מינהלי !!

33.מס שבח
מס שבח הינו מס החל על המוכר נכס מקרקעין. המס מוטל לפי חוק מיסוי מקרקעין על הרווחים שנוצרו למוכר בעת מכירת זכויותיו במקרקעין. קיימים פטורים מתשלום מס שבח המוגדרים בחוק ולכך כמובן השלכות משמעותיות לגבי כדאיות העסקה.  מומלץ לבדוק את שיעור המס הצפוי לחול בעת מכירת נכס מקרקעין טרם ביצוע המכירה, לרבות האפשרות להנות מאחד מהפטורים הקבועים בחוק.

34.מס רכישה
מס רכישה הינו מס המוטל על הרוכש זכויות בנכס מקרקעין. מס רכישה הינו מס מדורג אשר נקבע בהתאם למדרגות המס אשר יחולו על הרוכש בהתאם לזכאותו ולפטורים הקיימים בחוק. טרם רכישת נכס מקרקעין, ובפרט כאשר מדובר ברכישת בית מגורים נוסף מומלץ לקבל יעוץ מקדים לגבי שיעור מס הרכישה הצפוי לחול על העיסקה.

35.מס רווח הון
בעת מכירת נחלה חקלאית, הרי מלבד מס שבח, צפוי המוכר לשלם מס רווח הון בקשר לרכיבי העיסקה שאינם "מקרקעין" ואשר הופק רווח ממכירתם, למשל – מכסות ייצור חקלאיות שהוענקו ע"י משרד החקלאות (מכסת ביצים, מכסת חלב וכו').

36.שימוש חורג
שימוש בקרקע או בבנין שלא על פי המטרה המוגדרת בתכנית התקפה החלה על המקרקעין בהתאם לחוק התכנון והבניה, או שימוש בקרקע או בבנין שלא למטרה שהותרה בהיתר הבניה שניתן לו ע"י הועדה לתכנון ובניה.
שימוש חורג במגזר החקלאי מוגדר גם כשימוש במקרקעי הנחלה החקלאית שלא למטרות חקלאיות מבלי שהוסדר גם בהתאם לנהלי מינהל מקרקעי ישראל.

37.היתר לשימוש חורג
שימוש חורג בקרקע או בבנין מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, כאחת משתי החלופות הבאות:
   1.שימוש בקרקע או בבנין למטרה שלא הותרה בהיתר על פי חוק הדן בתכנון ובניה – המדובר בשימוש חורג מהיתר.
   2.שימוש בקרקע או בבנין למטרה שלא הותר להשתמש בהם לפי כל תכנית החלה על המקרקעין או הבנין.
ככלל על אף היות השימוש החורג מנוגד לתכליות התכנוניות העומדות ביסוד תוכניות בינוי, יש לועדה לתכנון ובניה  שיקול דעת רחב, שבגדרו היא רשאית להעניק היתר לשימוש חורג מתוכנית ע"פ סעיף 146 לחוק התכנון והבניה.
השימוש החורג נועד במהותו לשמש פתרון זמני ולא לקבוע מצג עניינים ארוך טווח, לפיכך נקבע בסעיף 148 לחוק התכנון והבניה כי היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש.

38.תב"ע – תכנית בנין עיר
תכנית החלה על המקרקעין ומגדירה את סוג השימושים והיקף הבניה שניתן לבצע בה. מכוחה של התב"ע ניתן לפעול לקבלת היתרי בניה מועדות התכנון והבניה.

39.מכסת ביצים
ענף ההטלה בישראל הנו אחד משני ענפי החקלאות היחידים הנמצאים במסגרת של תכנון כולל. הענף מוסדר ע"י המדינה על מנת ליצור איזון בין היצע לביקוש של ביצי מאכל המשמשות כמוצר בסיסי עם ביקוש קשיח, תוך הגנה על רמת מחירים סבירה, הן ליצרן והן לצרכן, ושמירה על מקור פרנסתם של העוסקים בענף.
הסדרת הענף, ובכלל זה קביעת המכסה הארצית להטלה ועקרונות לקביעת מכסות אישיות, נעשית ע"י המועצה לענף הלול, מכוח חוק המועצה לענף הלול (ייצור ושיווק), התשכ"ד-1963.
בהתאם לתקנות המועצה לענף הלול (כללים בדבר מכסות לייצור ביצי מאכל לשיווק בשנת 2008), התשס"ח-2008, המכסה הארצית ליצור ושיווק ביצי מאכל לשנת 2008 היתה בהיקף של 1,750,000 אלף ביצים. מכסה זו הוקצתה לכ-3,117 מגדלים, מהם 1.8% מגדלים המשתייכים למגזר השיתופי וכ-98.2 מגדלים המשתייכים למגזר המשפחתי, מתוכם כ-1880 מגדלים פעילים מצויים באזור מרום הגליל ומייצרים כ-65% מהיקף המכסה הארצית.

40.המועצה לענף הלול
היקף הייצור של ענף הלול, שערכו נאמד בכ-4,714 מליוני ₪ בשנה, מהווה כ-17% מכלל התפוקה החקלאית בישראל. ענף הלול מרכז את פעילותם של מגדליפם חקלאיים בענף ההטלה (ביצי מאכל) ובענף עופות הפטם.
המועצה לענף הלול פועלת על-פי חוק ומיוצגים בה כל הגורמים הקשורים בשלוחות הלול: מגדלים, משווקים, צרכנים, תעשייה ומשרדי הממשלה.
הסדרת ענף ההטלה בישראל, ובכלל זה קביעת המכסה הארצית להטלה ועקרונות לקביעת מכסות אישיות למגדלים חקלאיים, נעשית ע"י המועצה לענף הלול, מכוח חוק המועצה לענף הלול (ייצור ושיווק), התשכ"ד-1963.

41.סדר דין מהיר
סדר דין מהיר הינו הליך זריז ויחודי להגשה וניהול של תביעות אזרחיות בסכומים נמוכים, וכלליו קבועים במסגרת תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.
תקנות סדר הדין האזרחי קובעות כי תביעות כספיות אשר שווין אינו עולה על 75,000 שקלים ידונו בהליך סדר דין מהיר.

42.סדר דין מקוצר
הדין בישראל קובע כי במקרים מסוימים אין לנתבע זכות אוטומטית להתגונן מפני תביעה שהוגשה נגדו בביהמ"ש כפי שיש בתביעות רגילות. תביעה בהליך מסוג זה נקרא סדר דין מקוצר.
אלה המקרים בהם לתובע קיימת אפשרות להגיש תביעה בסדר דין מקוצר:
   1. תביעות על סכום כסף קצוב, בריבית או בלי ריבית, הבאות –
        א.מכוח חוזה או התחייבות מפורשים או מכללא, ובלבד שיש עליהן ראיות שבכתב;
        ב.מכוח חיוב לשלם סכום כסף קצוב שעילתו בהוראה מפורשת של חיקוק;
   2.תביעות של רשות מקומית לתשלום סכום כסף קצוב המגיע לה בחזקת רשות מקומית על פי כל דין כארנונה, כהיטל, כאגרה או כדמי השתתפות;
   3.תביעות לסילוק יד ממקרקעין, או לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 12, חל עליו, ובלבד שיש עליהן ראיות שבכתב.
הוגש כתב תביעה בסדר דין מקוצר, לא יתגונן הנתבע אלא אם כן ביקש וקיבל רשות מאת בית המשפט או מאת הרשם.

מושגים ומאמרים